지교회가 재단법인에 명의신탁한 부동산을 반환받는 방법
지교회가 재단법인에 명의신탁한 부동산을 반환받는 방법
  • 한국기독타임즈
  • 승인 2020.01.15 14:39
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기고문/법무법인(유한) 대종 변호사 안창삼

        지교회가 재단법인에 명의신탁한 부동산을 반환받는 방법


교단산하의 재단법인은 교단의 재산을 유지·관리하기 위해 설립된 단체이고, 교단 소속 각 지교회들은 소속감 강화 등의 표시로 재단법인에 명의신탁하는 관행이 있다. 재단법인은 교단의 고유재산만을 관리하는 것이 아니라 최근에는 이와 같이 교단소속의 지교회들이 명의신탁한 부동산들을 관리하는 게 오히려 주요업무가 될 정도이다. 그런데 재단법인이 설립목적 내지 취지에 입각하여 선량한 관리자로서의 주의의무로 신탁재산들을 성실히 관리해야 함에도 불구하고, 교단내부의 갈등이나, 분열과정에서 오히려 특정조직에 편승하여 자신들과 뜻을 달리하는 지교회에 대한 압력을 행사하는 등 설립목적을 위배하여 불공정한 행위를 하고 있다는 지적도 있다. 이러한 현실에서 더 이상 재단법인의 정당한 재산관리를 기대할 수 없어서, 명의신탁한부동산을 회수하는 노력을 하고 있는 지교회들이 상당수에 이르고 있다.
이에 저는 이번 기회에 지교회를 대리하여 재단법인을 상대로 많은 부동산반환소송을 수행하였고, 현재도 수행 중에 있는 입장에서 실제 승소사례를 중심으로 부동산반환소송을 위한 전반적인 법리소개와 준비사항 등을 소개하고자 한다.


2. 지교회의 부동산 명의신탁에 관한 기본 법리
 

. 예시
 

[사례1]

A교회는 교인들의 헌금과 은행대출금 등을 바탕으로 예배당을 건립하기로 결의한 후 199011일경 B로부터 서울특별시 종로구 새문안로 513번지 소재 대지 100평을 매입하였고, 이후 2년 후인 199211일 착공하여 199321일에 새성전을 건립하여 기념예배를 올렸다. 부지에 대한 부동산등기는 취득당시부터 A교회명의로 소유권이전등기를 하였고, 예배당착공 즈음에 당시 교단관행에 따라 재단법인에 명의신탁하였다. 그리고 부지에 대한 소유권과 일치시키기 위해서 건축신고와 예배당 등 새성전의 소유권보존등기는 재단법인 명의로 하였다.


[사례2]

A교회는 부지에 대한 등기를 당시 교계의 관행과 절차상 편의를 위해서 담임목사였던 OOO 명의로 하였고, 이후 예배당 건립을 위해서 다시 재단법인에 편입시켰으며, 건축신고와 준공 후 건물에 대한 소유권보존등기는 재단법인 명의로 하였다.


[사례3]

A교회는 원래 예배당 부지에 대한 등기를 매도자로부터 교회 앞으로 한 후, 다시 교회에서 재단법인으로 이전등기절차를 해야 하는데, 절차적으로도 복잡하고, 취등록세 등 비용도 이중으로 들기 때문에 그냥 전매도자인 B명의로 그대로 두다가 예배당 건립을 시작할 무렵에 B에서 곧바로 재단법인으로 이전등기를 마쳤고, 예배당건립에 착공하였다.

 

. 부동산실명법의 적용

1995년 부동산실권리자명의등기에 관한법률(이하 부동산실명법이라고 함)이 시행되면서 특례가 인정되는 종중, 부부간의 명의신탁을 제외한 모든 명의신탁이 금지되고, 이를 위반한 명의신탁약정과 그 등기도 모두 무효로 하고 있다. 이후 2013년에 예외적으로 명의신탁이 허용되는 특례에 종교단체가 포함되는 내용으로 개정되어 현재에 이르고 있다. 물론 종교단체에 관한 특례규정은 부동산실명법 시행당시로 소급적용 되고 있다.
그러면 앞의 예시된 사례별로 부동산실명법에 위반되어 명의신탁이 무효인지, 아니면 특례가 적용되어 유효인지를 살펴보도록 하겠다.

[사례1]의 경우는, 예배당 부지 취득 당시부터 A교회가 매수인으로서 A교회명의로 소유권이전등기를 마쳤기 때문에, 이 단계까지는 명의신탁에 해당하지 않는다. 그리고 교회에서 재단법인으로 명의신탁한 것은 부동산실명법 제8조 제3호의 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우에 해당하므로 유효하다. 건물에 대한 명의신탁도 유효하다.

[사례2]의 경우는, A교회가 부지를 취득한 당사자인데도, 명의를 OOO 담임목사 이름으로 등기한 것이기 때문에 명의신탁에 해당하고, 담임목사 개인이름으로 이루어진 등기는 부동산실명법상 허용되는 종교단체명의라고 볼 수 없으므로 특례가 적용되지 않는다. 따라서 위 등기는 부동산실명법에 저촉되어 무효이고, 그 후 재단법인명의로 이루어진 등기도 무효가 된다. 다만, 예배당 등 건물에 대한 등기는 교회가 실제로 신축한 당사자이고, 건물신축이라는 행위로 인하여 소유권을 취득한 것이 되어 등기유무에 관계없이 A교회가 소유자이기 때문에 비록 건물에 대한 최초의 등기인 소유권보존등기가 재단법인 이름으로 되어 있다고 해도, 이것은 A교회가 재단법인에게 명의신탁한 것이 된다. 따라서 예배당 부지와 달리, 신축된 예배당 등 건물에 대한 재단법인 명의의 등기는 부동산실명법상 허용되는 종교단체의 특례에 해당하여 유효하다.
[사례3]의 경우는, A교회가 B로부터 예배당 부지를 매입한 당사자이고, 교회가 자신의 이름으로 등기하지 않고 바로 재단법인 앞으로 명의신탁한 경우이기 때문에 부동산실명법상 허용되는 종교단체의 등기에 해당하여 유효하다. 건물도 유효하다.

 

. 사실관계 분석 및 정리의 중요성

위와 같은 명의신탁에 관한 기본법리를 바탕으로 먼저 명의신탁인지 아닌 지부터 검토하고, 명의신탁에 해당하는 경우에도 앞에서 설명한 사례 중 어느 경우에 해당하는지 면밀히 사실관계를 분석하는 작업이 중요하다. 이러한 과정을 통해서 소송을 준비한다면 지교회들이 재단법인을 상대로 제기한 민사소송에서 승소하기 쉬울 것이다.
그런데 부동산등기부를 보면, 거의 모든 경우, 부동산등기부에 명의신탁이라고 되어 있지 않고 모두 등기원인에 매매증여로 쓰여져 있다. 그래서 실제 다수의 사례에서는 재단법인이 부동산등기부에 기재되어 있는 대로 실제로 매수하였다거나 증여받았다고 주장하곤 한다. 많은 소송에서의 축적된 노하우가 있는 법률전문가라면 재단법인의 위와 같은 주장을 미리 예상하여 대비를 하기 때문에 매우 유리할 것으로 생각된다.


3. 부동산반환소송을 위한 준비와 승소사례 소개


지교회가 재단법인을 상대로 부동산반환소송을 제기하여 패소하는 사례들을 접한 사람들은 소송에 적지 않은 부담을 가질 것이다. 그러나 법률전문가의 도움을 받아 아래에서 말씀드리는 내용들을 중심으로 잘 준비한다면 좋은 결과를 거둘 수 있을 것이다.


. 소송 제기를 위한 준비단계

대표자문제 : 소송을 제기하는 당사자를 원고, 소송을 제기당하는 당사자를 피고라고 하는데, 통상적으로 지교회가 원고입장에서 소송을 제기한다. 그리고 개인이나 법인등기부가 있는 법인 형태가 아닌 지교회는 법률적으로 비법인사단이라고 하는데, 비법인사단도 민사소송의 당사자가 될 수는 있으나, 누가 지교회의 대표자인지 여부가 문제될 수 있다. 소송실무상 고유번호증이나 교단총회에서 발급받은 대표자증명서를 제출하는 방법으로 담임목사를 교회의 대표자로 기재한다. 그런데 법원에 따라서는 위와 같은 증거만으로 담임목사를 교회의 대표자로 인정하지 않고, 교회의 공동의회회의록 등을 요구하기도 한다. 그러므로 소송준비단계에서 미리 공동의회 회의록 등을 준비하는 게 효율적이다.


소제기를 위한 공동의회 결의문제 : 앞서 설명 한 바와 같이, 비법인사단은 다수의 사람으로 구성된 단체이고, 비법인사단인 지교회가 부동산을 소유한다는 것은 지교회를 구성하고 있는 교인들의 공동소유라는 것을 의미한다. 민법상 공동소유에는 공유’ ‘합유’ ‘총유라는 형태가 있는데, 지교회의 공동소유는 그중 총유에 해당한다. 그런데 우리 민법에 따르면, 총유는 각 구성원들의 지분이 인정되지 않고, 부동산에 대한 처분행위나 관리행위 뿐 만 아니라 보존행위에도 구성원들의 동의가 필요하다. 지교회가 재단법인을 상대로 교회재산을 반환받기 위해서 제기하는 소송은 일종의 보존행위라고 볼 수 있고, 따라서 총유재산에 대한 보존행위인 소제기를 위해서는 지교회의 구성원인 교인들의 동의를 구하는 절차, 즉 임시공동의회 결의가 필요하다. 물론 교회의 정관에서 교회재산의 관리나 보존행위에 관한 권한을 당회나 제직회에 부여하는 경우에는 당회나 제직회 결의만으로 소제기가 가능하다. 그리고 임시공동의회 결의가 적법하려면 공동의회 소집절차부터 교회정관이나 교단헌법의 규정에 따라야 하기 때문에 전문가의 도움을 받으면 수월할 것이다.


증거수집 : 통상적으로 소제기 전부터 법률전문가의 도움을 받아 소송에 필요한 증거들을 수집하거나 재판절차에서 협조가 필요한 증인 등 관계자들에게 협조를 요청해 둘 필요가 있다. 경험이 많은 법률전문가로부터 승소를 위한 증거로 어떤 것이 도움이 되는지 준비단계에서부터 도움 받으실 것을 권한다.

 

. 승소사례

 

[교회명의로 등기가 이루어진 후 재단법인으로 명의신탁 된 경우]

서울서부지방법원 2017가단217482호 사건은 원고교회가 2002년경 서울특별시 OOOO동 소재 OO아파트를 담임목사사택용도 매입하면서 소유권이전등기도 교회명의로 한 후 2013년경에 재단법인으로 명의신탁한 경우로써, 명의신탁에 관한 증거도 비교적 다수 확보되었기 때문에 수월하게 승소할 수 있었다. 그런데 이처럼 교회명의로 등기가 되어 있고, 명의신탁에 관한 증거도 많이 있는 사례는 그리 흔하지 않다. 이 소송에서는 주로 소제기 위한 준비단계에서 적절한 조언을 하였고, 부동산등기가 교회에서 재단법인으로 이전된 것이기 때문에 부동산실명법상 특례가 허용되는 경우로 명의신탁이 유효하다는 점을 기초로 하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구를 하여 승소할 수 있었다.

 

[교회가 부동산을 매수하면서 소유권이전등기는 교회를 거치지 않고 매도자에서 바로 재단법인으로 이전한 경우]

서울서부지방법원 2017가합37874호 사건등 다수의 사례는 교회가 부동산을 취득하면서 등기는 매도자에서 교회를 거치지 않고 바로 재단법인명의로 이전한 경우다. 위 사례에서는 부동산등기부상 원고 교회가 권리자라는 점에 관한 아무런 내용이 없기 때문에 실제로 목적부동산을 원고교회가 매수하였다는 점과, 부동산등기부의 등기원인에 매매라고 기재되어 있음에도 불구하고 실제로는 재단법인에 대한 명의신탁된 것이라는 점을 집중적으로 입증하여 승소할 수 있었다.

 

[교회가 부동산을 매수하면서 등기는 담임목사앞으로 하였고, 이후 담임목사에서 재단법인으로 명의신탁된 경우]

서울서부지방법원 2018가합32258, 2019가단222211호 사건을 비롯한 많은 경우는 교회가 부동산을 매수하면서 등기를 담임목사명의로 한 후 다시 재단법인으로 한 사례다. 이러한 사례는 부동산실명법 적용범위, 명의신탁법리 등이 혼합된 매우 복잡한 경우로써, 무엇보다도 사실관계에 대한 치밀한 분석이 필요한 경우다. 부동산실명법상 명의신탁이 무효인 경우에는 소유권말소등기청구로, 유효한 경우에는 소유권이전등기청구로 법리를 구성하게 된다.

 

[목적 부동산의 분할, 합병이 이루어지고, 그 과정에서 명의신탁이 이루어진 경우]

서울서부지방법원 2019가단222211호 사건 등 가장 복잡한 소송의 경우다. 교회가 부동산을 매수하면서 담임목사명의로 등기를 하였는데, 이후 목적 부동산에 대한 분할이나 합병이 이루어지고, 명의신탁이 그 전후로 걸쳐 있는 경우로써, 실제 사례를 보면, 의외로 이러한 경우가 많다. 사실관계에 대한 치밀한 분석과 법리구성 등을 통해서 승소한 사례다.

 

[명의신탁이 부동산실명법상 무효인데, 교회가 부동산을 취득한 시점이 1970년대라서 교회에 관련자료가 거의 없는 경우, 사실관계조차 명확하지 않은 경우]

현재 진행하고 있는 몇 건의 소송은, 사실관계 분석 및 법리검토결과, 교회가 취득한 부동산 중 일부는 부동산실명법에 의해서 무효로 보여 지는데, 전매도인에 대한 정보가 거의 없어서 소송 진행이 지연되고 있거나, 지방에 소재하는 소규모교회는 일부 건물의 초석에 새겨진 일자와 사진 몇 장 뿐 부동산등기부내용으로 볼 때 교회소유라는 사실을 증명하기 부족하여 아직도 소제기를 하지 못한 채 증거수집을 하고 있는 경우다. 이러한 사례는 법리자체도 복잡할 뿐 만 아니라 증거수집도 어려운 경우에 해당한다. 그동안 수행했던 경험으로 좋은 결과를 얻도록 노력 중에 있다.


4. 결론(소송의 필요성)

제가 많은 소송을 진행하면서 느낀 점은 재단법인에 대한 신뢰를 상실하였거나, 교회의 사정(대출 등) 때문에 부동산반환소송을 제기하려면 하루라도 일찍 부동산반환 소송을 제기할 필요성이 있다는 점이다. 재단법인이 지교회로부터 명의신탁받은 부동산을 보통재산으로 분류해 놓았다가 가압류나 강제집행을 당하는 사례가 있고, 교회가 은행에서 대출받은 후 갱신과정에서 재단법인으로부터 부당한 비용요청을 받는 사례가 적지 않다. 또한 시간이 흐를수록 부동산취득이나 명의신탁과 관계된 증인이나 관련 자료가 소실되는 등 증거수집에 어려움이 가중되는 경우도 다수 있다. 따라서 교회의 재산은 교인들의 소중한 자산이므로 재단법인에 의존하는 것보다 교회 스스로의 의지와 노력으로 지키는 것이 좋을 것으로 생각된다. 각 지교회들이 재단법인에 명의신탁한 부동산을 되찾아 오는데, 조금이라도 도움이 되었으면 하는 바람이다.

글/법무법인(유한) 대종 변호사 안창삼


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